Prix de l’immobilier en Belgique : one way ticket to the sky ?
Écrit par Steven Trypsteen, economiste chez ING België, 06/12/2021 • Private Banking & Asset management
Début 2020, on redoutait encore une stagnation voire une baisse des prix de l’immobilier, mais c’est l’inverse qui s’est produit : les prix ont fortement augmenté. Parfois, il semble que cette évolution ne cesse de s’accélérer et soit presque sans fin. En tant que banquier, vous recevez donc sans doute régulièrement des questions de clients sur l’intérêt d’investir dans l’immobilier.
Afin de pouvoir apporter une réponse fondée à cette question, nous examinons tout d’abord avec notre expert en la matière, Steven Trypsteen d’ING Belgique, quels facteurs influencent les prix sur le marché immobilier en général. Sur cette base, nous tenterons d’évaluer la situation actuelle : n’y a-t-il vraiment aucun frein à la hausse des prix de l’immobilier ou sommes-nous confrontés à un marché dangereusement surchauffé ? Dans de telles conditions, comment pouvons-nous conseiller au mieux nos clients ?
Facteurs qui influencent le prix de l’immobilier
La recherche académique montre que l’évolution à long terme des prix de l’immobilier au niveau macroéconomique peut s’expliquer par l’évolution des revenus, de la fiscalité et de la situation sur le marché hypothécaire.
Si le revenu augmente, la capacité de rembourser un prêt suit, ce qui implique donc une augmentation de la capacité d’emprunt. Comme les gens peuvent emprunter davantage, les prix de l’immobilier sont poussés à la hausse.
Il en va de même pour les règles fiscales qui encouragent les achats de logements. Comme l’offre de logements n’augmente pas immédiatement lorsque la demande augmente, les prix augmentent. Il est en effet difficile d’élargir rapidement l’offre de logements, car les terrains à bâtir sont rares et l’obtention d’un permis de construire prend du temps.
Enfin, le marché hypothécaire influence évidemment aussi la capacité d’emprunt. Les taux hypothécaires jouent en particulier un rôle important. Si le taux passe de 3 % à 2 %, alors que la charge de remboursement reste constante, la capacité d’emprunt pour une hypothèque d’une durée de 20 ans augmente de près de 10 %. Cela signifie que les acheteurs peuvent emprunter 10 % de plus et redonnent donc une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier.
Outre les déterminants à long terme, il existe également des facteurs qui influencent les prix de l’immobilier à court terme. La confiance des consommateurs et la confiance dans l’immobilier sont importantes. Mais le rendement des investissements alternatifs est également déterminant. Si les rendements obligataires sont bas, comme c’est le cas aujourd’hui, les investisseurs cherchent des investissements alternatifs. L’immobilier constitue alors souvent une alternative. La demande supplémentaire de logements par les investisseurs a un effet haussier sur les prix.
Prévisions pour 2022
En 2020 et 2021, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté. Les revenus ont été protégés par le gouvernement tandis que les taux d’intérêt ont un peu baissé. En outre, l’importance du logement chez les Belges est aujourd’hui plus élevée qu’avant la crise du coronavirus. Une enquête ING montre par exemple que 35 % des Belges accordent aujourd’hui plus d’importance à l’espace extérieur et près de 20 % à la bonne qualité de leur habitation. Cela implique que les Belges sont disposés à payer plus pour une habitation, ce qui pousse évidemment les prix à la hausse.
Pour 2022, nous nous attendons toutefois à un ralentissement de la croissance des prix. Nous nous attendons à ce que les taux restent stables ou augmentent légèrement, ce qui ne fera pas croître la capacité d’emprunt. En outre, nous ne nous attendons pas à ce que l’importance du logement augmente autant en 2022 qu’en 2020 et 2021. Nous tenons même compte d’un scénario dans lequel l’importance de l’habitation évoluera à nouveau vers les niveaux d’avant le coronavirus. En effet, les gens pourront à nouveau aller davantage au restaurant et voyager plus.
Quand les maisons redeviendront-elles plus abordables ?
En raison des fortes hausses des prix de ces deux dernières années, le débat sur l’accessibilité financière resurgit bien sûr. Selon la Banque Nationale de Belgique, le pourcentage de Belges âgés de 21 à 35 ans bénéficiant d’un prêt hypothécaire n’a pas baissé ces dernières années. Cela implique que l’accès des jeunes au marché du logement n’a pas diminué.
Pourtant, les Belges semblent percevoir les choses différemment. Selon une enquête ING, 72 % des Belges pensent que les jeunes auront plus de mal à devenir propriétaires dans les trois prochaines années. L’indice d’accessibilité financière ING indique également une légère baisse de l’accessibilité financière. Le soutien des parents ou grands-parents était déjà important avant la crise du coronavirus et l’est encore un peu plus aujourd’hui. Nous ne prévoyons pas de baisse des prix de l’immobilier dans les années à venir, raison pour laquelle l’accessibilité financière restera un sujet épineux.
En apprendre davantage ?
Si vous désirez en savoir plus, n’hésitez pas à vous inscrire à notre formation ‘Marché immobilier Belge : moteurs, risques et perspectives’, donnée par Philippe Ledent, économiste chez ING Belgique. Ce webinaire en direct aura lieu le 8 décembre de 9h à 12.30h.
