Vastgoedprijzen in België : one way ticket to the sky?
Geschreven door Steven Trypsteen, economiste chez ING België, 06/12/2021 • Private Banking & Asset management
Begin 2020 werd nog gevreesd voor een stagnatie of zelfs een daling van de vastgoedprijzen, maar het tegendeel is gebeurd: De prijzen zijn sterk gestegen. Soms lijkt het wel alsof die evolutie steeds sneller gaat en schier eindeloos is. Als bankier krijg je daarom wellicht geregeld de vraag van cliënten of het interessant kan zijn te beleggen in vastgoed.
Om op die vraag een gefundeerd antwoord te kunnen geven bekijken we allereerst samen met onze expert ter zake, Steven Trypsteen van ING België, welke factoren de prijszetting op de vastgoedmarkt in het algemeen beïnvloeden. Op basis daarvan proberen we dan een inschatting te maken van de huidige situatie : staat er echt geen rem op de vastgoedprijzen of hebben we te maken met een gevaarlijk oververhitte markt? Hoe kunnen we onze cliënten in deze omstandigheden zo goed mogelijk adviseren.
Factoren die de vastgoedprijs beïnvloeden
Academisch onderzoek toont aan dat de lange termijn evolutie van de vastgoedprijzen op macro economisch niveau verklaard kan worden door de evolutie van het inkomen, de fiscaliteit en de situatie op de hypotheekmarkt.
Indien het inkomen groeit, dan stijgt uiteraard de capaciteit om een hogere lening terug te betalen, de ontleningscapaciteit neemt dus toe. Omdat mensen meer kunnen lenen, worden de vastgoedprijzen omhoog geduwd.
Hetzelfde geldt bij fiscale regels die woningaankopen stimuleren. Omdat het woningaanbod niet meteen toeneemt wanneer de vraag naar woningen stijgt, gaan de prijzen de hoogte in. Het is immers moeilijk om het woningaanbod snel uit te breiden, want bouwgrond is schaars en het verkrijgen van een vergunning kost tijd.
Tenslotte beïnvloedt de hypotheekmarkt uiteraard ook de ontleningscapaciteit. De hypotheekrente speelt in het bijzonder een belangrijke rol. Indien de rente van 3% naar 2% zakt, terwijl de afbetalingslast constant blijft, dan stijgt de ontleningscapaciteit bij een hypotheek met een looptijd van 20 jaar met bijna 10%. Dit betekent dat kopers 10% meer kunnen lenen en zo dus opnieuw opwaartse druk geven op de vastgoedprijzen.
Naast de lange termijn determinanten zijn er ook factoren die de vastgoedprijs op korte termijn beïnvloeden. Het consumentenvertrouwen en het vertrouwen in vastgoed zijn belangrijke determinanten. Maar ook het rendement op alternatieve investeringen speelt een rol. Indien de obligatierendementen laag zijn, zoals dat vandaag het geval is, gaan investeerders op zoek naar alternatieve beleggingen. Vastgoed is dan vaak een alternatief. De extra vraag naar woningen door investeerders heeft een opwaarts prijseffect.
Verwachtingen voor 2022
In 2020 en 2021 zijn de vastgoedprijzen fel gestegen. De inkomens werden beschermd door de overheid, terwijl de rente wat zakte. Daarbovenop komt ook nog dat het belang van de woning bij Belgen vandaag groter is dan vóór de coronacrisis. Een ING-enquête toont bijvoorbeeld aan dat 35% van de Belgen buitenruimte en bijna 20% een goede kwaliteit van de woning vandaag belangrijker vinden. Dit impliceert dat de Belgen bereid zijn om meer te betalen voor een woning, wat uiteraard de prijzen omhoog duwt.
Voor 2022 verwachten we echter dat de prijsgroei zal afzwakken. We verwachten dat de rente stabiel zal blijven of lichtjes omhoog zal gaan, wat de ontleningscapaciteit niet zal doen groeien. Bovendien verwachten we niet dat het belang van de woning in 2022 evenveel zal groeien als in 2020 en 2021. We houden zelfs rekening met een scenario dat het belang van de woning opnieuw naar pre-corona niveaus zal evolueren. Mensen zullen immers weer meer op restaurant en op reis kunnen.
Wanneer zullen huizen weer wat betaalbaarder worden?
Door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen twee jaar, komt de discussie over de betaalbaarheid uiteraard weer opduiken. Volgens de Nationale Bank van België is het percentage van Belgen tussen de 21 en 35 jaar dat een hypotheeklening aangaat niet verminderd de voorbije jaren. Dit impliceert dat de toegang van jongeren tot de woningmarkt niet gedaald is.
Toch lijken de Belgen het anders te percipiëren. Een ING-enquête toont aan dat 72% van de Belgen denkt dat jongeren het de komende drie jaar moeilijker zullen hebben om eigenaar te worden. De ING betaalbaarheidsindex wijst ook op een lichte daling van de betaalbaarheid. De steun van ouders of grootouders was al belangrijk voor de coronacrisis en dat is vandaag nog iets meer het geval. We voorzien geen daling van de vastgoedprijzen in de komende jaren, en daarom zal de betaalbaarheid een heikel punt blijven.
Bijleren over dit onderwerp?
Verneem je graag meer over dit onderwerp, aarzel dan zeker niet om je in te schrijven voor het live webinar ‘De Belgische woningmarkt : drivers, risico’s en vooruitzichten’ met Steven Trypsteen, econoom bij ING België. Dit webinar gaat door op 16 december 2021 van 9u tot 12.30u.
